Høyesterett bekreftet nylig at tre måneder er rimelig tid for å fremsette krav om heving av kjøp av bruktbolig etter avhendingsloven.
Saken gjaldt et boligkjøp i juni 2023. Selgerne hadde eid boligen siden 2019 og fra 2014 hadde det pågått detaljplanlegging av et veiprosjekt. Kjøperne mente at det var tilbakeholdt informasjon og varslet i februar 2024 at de ville heve kjøpet. En måned senere hevet de kjøpet formelt og krevde erstatning.
Høyesterett fastslår at den særskilte reklamasjonsfristen for å kreve heving begynner å løpe fra det tidspunktet kjøperen «vart kjent eller burde vorte kjent med» mangelen, jf. avhendingslova § 4-13 andre ledd.
Så lenge kjøperen ikke vet om omstendigheter som gjør mangelen vesentlig – og heller ikke burde ha kjent til disse – begynner ikke hevingsfristen å løpe. Fristen starter først når kjøperen kjente eller burde ha kjent til forhold som gir en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger, men kjøperen må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene av betydning for vesentlighetsvurderingen.
Høyesterett mente at kjøperne allerede 27. oktober 2023 kjente til de forholdene som gjorde at det var en realistisk mulighet for at heving ville være rettmessig, og at den særskilte reklamasjonsfristen da begynte å løpe.
Rettspraksis bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, og dette gir normalt veiledning også for særskilt reklamasjon. Det er uttrykkelig sagt at en reklamasjonstid på tre måneder må være «i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget».
Høyesterett anerkjenner at heving er en alvorlig reaksjon, og at konsekvensene er store for begge parter, slik at kjøperen må få tilstrekkelig tid til å avklare om det er grunnlag for en så alvorlig reaksjon. Likevel fant retten at det ikke var forhold i saken som tilsa at veiledningen om tre måneder burde fravikes, og den særskilte reklamasjonsfristen løp dermed ut i slutten av januar 2024.
Et annet poeng å merke seg: Varselsbrevet i februar 2024 ble sendt via kjøpernes advokat. Det forventes av profesjonelle aktører at de skriver utvetydige meldinger om heving dersom det er det som faktisk menes. Den spesielle reklamasjonen ble derfor først ansett fremsatt 13. mars 2024 – altså godt etter at fristen var gått ut.
Det er ett unntak fra regelen om at kjøper må melde om heving i rett tid: Hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, jf. § 4-13 andre ledd andre punktum.
Terskelen er høy og oppførselen må være et «et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte. Det må dreie seg om en opptreden som er sterkt klanderverdig, hvor vedkommende altså er vesentlig mer å klandre enn hvor det er tale om alminnelig uaktsomhet.»
Høyesterett frifant selgerne her: Prosjektet hadde vært utsatt flere ganger, kontakten med Statens vegvesen innebar at salgsprospektet inneholdt oppdatert informasjon om de vesentligste forholdene, og salgsoppgaven ga en kjøper som var opptatt av veiprosjektets konsekvenser, en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Høyesterett kom dermed til at selgerne ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt. Da kom ikke unntaket til anvendelse.
Kort oppsummert: Dommen klargjør at tre-månedersfristen for heving begynner å løpe straks kjøperen forstår – eller burde forstå – at heving kan være aktuelt. Fristen er absolutt, og selv advokaters forsiktige ordvalg redder ikke en for sent fremsatt hevingserklæring. Unntaket for grov uaktsomhet er snevert, og det at opplysningsplikten er misligholdt er ikke i seg selv nok til å utløse det.
