HR-2025-1749-A: Avklaring av rettigheter for boligkjøpere
Den 11. september 2025 ble det avsagt en ny og viktig dom av Høyesterett (HR-2025-1749-A). Dommen får praktisk betydning for deg som kjøper eller selger eiendom, og avklarer tolkningen av avhendingsloven etter lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2022.
Saken kort oppsummert
Kjøperne av en bolig krevde heving av kjøpet etter at det ble avdekket flere skjulte mangler, blant annet museskader, feilmontert kledning og mangelfull fuktsperre i garasjetilbygg. Selgerne hadde i egenerklæringen opplyst at det tidligere hadde vært mus og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen.
Kjøperne vant fram i tingretten, men lagmannsretten mente kjøperne hadde mistet retten til å påberope seg manglene, fordi de ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10. Høyesterett kom imidlertid til motsatt resultat, og opphevet lagmannsrettens dom.
Viktige avklaringer fra Høyesterett
- Generelle opplysninger om risiko utløser ikke nødvendigvis en undersøkelsesplikt
At selger har opplyst om mus eller ufaglært arbeid innebærer ikke at kjøper automatisk må foreta nærmere undersøkelser av forholdene. Det må foreligge en konkret oppfordring fra selger eller indikasjon på en reell mangel for at kjøper risikerer å tape sitt krav. Hvis kjøperen oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.
- Undersøkelsesplikten begrenses til det som er rimelig
Dommen legger til grunn at kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10 ikke er absolutt. I utgangspunktet kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk. Kjøperen plikter ikke nødvendigvis å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med bistand fra sakkyndig. - Styrket kjøperbeskyttelse etter 2022-endringene i avhendingslova
Etter lovendringen kan selger ikke lenger fraskrive seg ansvar for skjulte feil gjennom generelle «som den er»-forbehold. Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket. Dette gjenspeiles i dommen, der Høyesterett konkluderer med at avhendingsloven § 3-9 legger føringer for tolkningen og anvendelsen av lovens § 3-10. Kjøperens undersøkelsesplikt må altså ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen.
Hva betyr dette for deg?
For deg som kjøper:
- Du risikerer ikke automatisk å tape retten til prisavslag eller heving fordi du ikke undersøkte boligen nærmere – så lenge det ikke forelå en tydelig grunn til det.
- Det er likevel viktig å stille spørsmål ved uklare opplysninger og dokumentere usikkerhet underveis i kjøpsprosessen.
For deg som selger:
- Vær oppmerksom på at generelle opplysninger om risiko ikke nødvendigvis fritar for ansvar.
- Det er i din interesse å gi mest mulig konkrete og presise opplysninger – særlig hvis det er forhold som bør undersøkes nærmere av kjøper.
Vår anbefaling
Dommen tydeliggjør betydningen av dokumentasjon og tydelighet i kjøp og salg av bolig. Vi anbefaler:
- Kjøpere: Still spørsmål ved uklarheter i egenerklæring og tilstandsrapport. Vurder skriftlig forbehold hvis det foreligger usikkerhet.
- Selgere: Dokumenter tidligere feil og utbedringer grundig. Opplys tydelig hvis det er forhold du mener bør undersøkes nærmere.
Spørsmål?
Dersom du vurderer å kjøpe eller selge bolig, eller står i en tvist om mangler, bistår vi gjerne. Ta kontakt med oss for en vurdering av din sak.
