Avhendingsloven – Endringer ved salg og kjøp av fast eiendom

Fra og med 1. januar 2022 ble det innført nye regler for selgers og kjøpers ansvar ved kjøp av brukt bolig.
Formålet med endringene har vært å skape tryggere rammer for bolighandel mellom private parter gjennom å skjerpe selgers ansvar for skjulte feil og avvik, så vel som å sørge for et bedre informasjonsgrunnlag mellom partene. Endringene innebærer blant annet følgende:

  • at selgers ansvar for skjulte feil og mangler blir skjerpet,
  • at kjøpers undersøkelsesplikt formaliseres ytterligere,
  • at det innføres en egenandel for kjøper ved mangelskrav,
  • at innendørs arealavvik lovfestes og
  • at takstmannens omfang av undersøkelser formaliseres ved forskrift.

Det vil redegjøres nærmere for disse endringene i det følgende.

Lovfesting av «det abstrakte mangelsbegrepet»

En spire til konflikter ved kjøp av brukt bolig kan være at kjøper sitter med urealistiske forventninger til den brukte boligens tilstand. Av pedagogiske hensyn har man derfor valgt å innføre et nytt første ledd til avhendingsloven § 3-2 hvor det fremgår at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Bestemmelsen er ikke ment å medføre noen endring av rettstilstanden, kun at det abstrakte mangelsbegrepet, som tidligere kun har kommet til uttrykk gjennom rettspraksis, nå er lovfestet.

Forbud mot «som den er»- forbehold i forbrukerkjøp

Før endringene kunne selger, ved salg til forbruker, innta et generelt forbehold vedrørende boligens tilstand, jf. avhendingsloven § 3-9 (1) 2. pkt. Det generelle forbeholdet innebar at selger i utgangspunktet gikk fri for ansvar for skjulte feil og avvik så fremt forholdene ikke utgjorde «vesentlige avvik» fra forventbar stand. Forbeholdet har frem til lovendringen vært den praktiske hovedregelen ved salg av brukt bolig. Ved lovendringene er det inntatt et nytt annet ledd, hvor det fremgår at et slikt «som den er»-forbehold ikke vil ha virkning ovenfor en forbrukerkjøper. Formålet med forbudet er å sikre en mer forutsigbar bolighandel for partene. Tanken har vært at selger, ved fjerningen av muligheten til å innta forbeholdet, får større incentiv til å formidle alle kjente opplysninger som kjøper kan regne med å få om boligen. Kjøper får på sin side tilgang til mer informasjon og derved større kjennskap til boligens tilstand, hvilke arbeid som er utført ved bygningsdelene så vel som potensielle risikomomenter ved utsatte bygningsdeler. Den praktiske konsekvensen av forbudet er at selger i større grad enn tidligere kan holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler når kjøper er en forbruker. Terskelen for hva som anses å utgjøre en mangel er følgelig senket. Forbudet gjelder kun generelle forbehold, og bestemmelsen er ikke til hinder for at selger kan innta spesifiserte forbehold om kjente svakheter ved boligen. Det spesifiserte forbeholdet må imidlertid være tilstrekkelig begrunnet, og er det for generelt vil det ikke kunne gjøres gjeldende mot en forbrukerkjøper, jf. § 3-9 (2) 1. pkt. Eksempelvis kan ikke selger ta forbehold om fuktskader på et bestemt rom uten at dette knyttes til konkrete grunner til mistanke eller lignende.

Kjøper får en egenandel pålydende 10 000,- kroner

Det er ved lovendringene innført en minsteterskel for mangelskrav i avhendingsloven § 3-1 (4), ved at kjøper selv bærer kostnadene for mindre feil og mangler oppad begrenset til en nærmere fastsatt sum. Per 04.01.2022 er terskelen 10.000 kroner, men beløpets størrelse vil være gjenstand for endring ved forskrift.

Egenandelen pålydende 10.000 kroner gjelder for de samlede avvikene ved boligen og ikke for hver enkelt mangel. Det vil med andre ord være adgang til kumulasjon av mangler under egenandelen, hvilket i realiteten innebærer at det må avdekkes skader for 10.000 kroner før kjøper kan fremme mangelskrav mot selger. Det er av mindre betydning om manglene avdekkes samtidig eller på forskjellig tidspunkt, men avgjørende for at de skal komme til «fradrag» i egenandelen er at kjøper reklamer rettidig for hvert av forholdene. Kjøper bør derfor sørge for å reklamere over samtlige avvik som avdekkes ved boligen.

Det vil kun være de overskytende kostnadene over 10.000 kroner kjøper kan kreve dekket av selger. Dersom en bolig har mangler ved bom under flis som koster 8.000 kroner å utbedre og en mangel ved parketten på soverommet som koster 6.000 kroner å utbedre, kan kjøperen kreve dekket til sammen 4.000 kroner av selger.

Det at utbedringskostnadene overgår egenandelen pålydende 10.000 kroner medfører imidlertid ikke noen automatikk i at kjøper kan forvente at de overskytende kostnadene dekkes. Forholdene som påberopes må fortsatt anses å utgjøre kjøpsrettslige mangler i lovens forstand.

Det innebærer blant annet at alminnelige og påregnelige vedlikeholdskostnader faller utenfor egenandelen. Egenandelen gjelder ikke ved kjøp av ny bolig etter avhendingsloven, kun ved kjøp av bruktbolig.

Innendørs arealavvik

Tidligere ble arealavvik kun ansett som en mangel dersom arealet var betydelig mindre enn det om var opplyst eller hvor selger opptrådte særlig klanderverdig i angivelsen av arealet.

Innendørs arealavvik større enn to prosent og som utgjør minst én kvadratmeter anses nå å utgjøre en mangel, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Det er likevel ikke en mangel dersom selgeren godtgjør at kjøper ikke la vekt på opplysningen.

Kjøpers undersøkelsesplikt presiseres

Det er ved lovendringene innført et nytt annet punktum til avhendingsloven § 3-10 (1) som fastslår at kjøper anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporter og annen salgsdokumentasjon som kjøper er gitt anledning til å sette seg inn i forut for kjøpet. Bestemmelsen må ses i sammenheng med avhendingsloven § 3-10 (1) første punktum, som angir at kjøperen ikke kan gjøre kjente forhold gjeldende som en mangel, og innebærer at opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen ikke kan påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har gjennomgått salgsdokumentasjonen eller ikke.

Endringen er langt på veg en formalisering av rettstilstanden forut for endringen, men bidrar til å synliggjøre og bevisstgjøre den gjengse kjøper om at han ikke kan påberope at opplyste forhold utgjør kjøpsrettslige mangler.

Takstmannens omfang av undersøkelser forskriftsfestes

I avhendingsloven § 3-10 (1) tredje punktum er det åpnet for at departementet kan gi forskrifter som regulerer hvilke krav som stilles til tilstandsrapporter som utarbeides som en del av salgsdokumentasjonen. Dersom tilstandsrapporten og den bygningskyndige ikke overholder disse kravene, vil ikke opplysningene gitt i rapporten anses å være kjent for kjøperen. Dette motsetningsvis av hva som følger av den tidligere omtalte nye bestemmelsen i avhendingsloven § 3-10 (1) andre punktum.

Som en konsekvens av denne lovendringen har man vedtatt forskrift for avhendingslova hvor det stilles nærmere krav til takstmannen som utarbeider boligsalgsrapporter. Forskriften innebærer at takstmann er forpliktet til å foreta mer omfattende undersøkelser enn det som tidligere har vært tilfelle. Det stilles også krav til et tydelig og forbrukervennlig «klart språk» i rapporten med hensyn til observasjoner og undersøkelser. Takstmann vil nå også sette sjablongmessige beløp for utbedring av bygningsdeler som vurderes til tilstandsgrad 3.

Konsekvensen av at omfanget av takstmannens undersøkelser forskriftsfestes er at både selger og kjøper får et bedre informasjonsgrunnlag ved bolighandelen.

Kan kjøper fortsatt nå frem med et krav om prisavslag overfor selger?

Hvorvidt feil eller avvik utgjør kjøpsrettslige mangler som gir grunnlag for å fremme mangelsbeføyelser mot selger beror oppsummert på følgende forhold:

  1. om forholdet er beskrevet i salgsdokumentasjonen,
  2. om avviket er påregnelig for kjøper ut fra boligtype, alder og tilstand, og
  3. om avvikene som avdekkes samlet sett overgår terskelen pålydende 10.000 kroner

 

Skrevet av advokat Mari Gullikstad, mari@pretor.no og advokatfullmektig Daniel Alexander Lindqvist, daniel@pretor.no