Tapte rettigheter og konkludent atferd

Høyesterett avsa 13.02.19 en dom som godt illustrerer hvordan såkalt konkludent atferd kan medføre tap av rettigheter

Skjærhalden Gjestehavn AS bygde i 2005 en gjestebrygge på Hvaler. Etter utvidelser besto dette i en hovedbrygge som gikk ca. 230 meter ut i havnebassenget. Brygga lå på skrå foran en naboeiendom, eid av familien Syvertsen.

Eiendomsgrensene for en strandeiendom går ut til marbakken (bratt skråning). Dersom marbakke ikke kan påvises gjelder den til to meters dybde ved middels lav vannstand. Men grunneier har også en såkalt «strandrett», en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet også utenfor denne eiendomsgrensen. Den gir i samme grad et vern mot inngrep fra eiere på naboeiendommene, i alle fall så langt som ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett.

Strandretten inkluderer også utbyggingsrett, dvs. også retten til å bygge brygge, molo eller lignende.

Syvertsens strandrett var i utgangspunktet krenket fordi gjestehavnen skrånet inn på deres område. Spørsmålet var imidlertid om hun hadde tapt sin rett til å gjøre innsigelser mot dette som følge av såkalt konkludent atferd. Høyesterett la vekt på bl.a. følgende momenter:

Syvertsen søkte om å legge ut flytebrygge i 1987, men det ble avslått og det ble innført forbud mot byggearbeider.

I 2004 vedtok kommunen ny reguleringsplan og en stor del av det indre havneområdet ble regulert til småbåtanlegg, også sjøarealet utenfor Syvertsens eiendom. Hun ble i 2005 gitt nabovarsel om bygging av en 120 meter lang brygge og kom med en uttalelse til kommunen. Denne gjaldt imidlertid bare spørsmål om utforming av brygga i forhold nåværende landfester.

I et senere brev tok de opp en utstikker på det planlagte anlegget og at båtene som fortøyes der kunne komme i konflikt med eksisterende båtplasser.

Hun avsluttet første brev slik: «Vi vil benytte anledningen til å gratulere Hvaler kommune med havneplanen. Den er både fornuftig og praktisk. Vi hilser gjestehavnen velkommen og håper at den vil bli til gavn for samfunnet.» Daglig leder uttrykte også i ettertid at Syvertsen var positiv til anlegget og at de aldri var negative til etableringen – «ed flere anledninger berømmet Ellen Syvertsen oss for å ha gjennomført og fått brygga på plass.»

 

På stiftelsesmøtet for aksjeselskapet som skulle drive anlegget tegnet Syvertsen seg også som aksjonær.

 

Ti år senere tok Syvertsen ut stevning som følge av at hun da hadde blitt klar over at hun hadde en strandrett som gjestehavnen ikke hadde respektert ved sin utbygging. Hennes utbyggingsrett var derfor redusert.

Høyesterett kom – under tvil – til at Syvertsen hadde tapt sin utbyggingsrett i den grad gjestehavnen kom i strid med denne. Syvertsen hadde alt i alt opptrådt slik at selskapet måtte oppfatte det både som en aksept av anlegget.

Innvendingene hun hadde kommet med gjaldt kun utformingen av anlegget. Det ble ikke sagt noe om at de ønsket å bygge ut selv. Skjærhalden Gjestehavn AS hadde ikke noen grunn til å undersøke Syvertsens oppfatning nærmere. Det vises også til at Syvertsen selv tegnet seg for aksjer i selskapet, som med god grunn hadde innrettet seg på at alt var i orden. Det ble gjort betydelige investeringer.

Det var ikke avgjørende at Syvertsen eventuelt ikke kjente til sin egen strandrett – hun måtte selv bære risikoen for dette. Etter at reguleringsplanen ble vedtatt og hun ble kjent med utbyggingen, så burde hun selv ha forstått at også kunne ha rett til å bygge ut og hun måtte selv se at havneanlegget ville redusere hennes egne utbyggingsmuligheter.

Dommen var enstemmig, selv om det også uttrykkes tvil fra Høyesteretts side. Utgangspunktet er at det skal mye til for å miste slike rettigheter ved konkludent atferd. I dette tilfellet var imidlertid også tidsaspektet – og ikke minst de investerte midlene – trolig sentrale momenter.

Skrevet av advokat/partner Thomas Lidal Jamne, thomas@pretor.no.