Borgarting lagmannsrett har nylig gitt viktige retningslinjer for når leiligheter med integrerte hybler skal anses som én eller to boenheter etter plan- og bygningsloven.
Dommen er viktig for tiltakshavere og ansvarlige foretak, men reiser også nye
problemstillinger i behandlingen av søknader om byggetiltak.
Hva utbyggere og tiltakshavere må være oppmerksomme på
Lagmannsrettens dom er prinsipiell og gir anvisning på viktige læringspunkter for utbyggere og tiltakshavere:
· Dommen understreker viktigheten av klarhet i søknader. Planlagt bruk og omgåelseshensyn vektlegges når det skal vurderes om det foreligger én eller flere boenheter i nybygg.
· Ansvarlige foretak og tiltakshavere bør være særlig oppmerksomme på disse forholdene i fremtidige prosjekter. For å unngå feil og uklarheter bør det fremgå tydelig i søknaden hva som er den planlagte bruken av enhetene, og om det skal være hybler/utleiedel.
· Ansvarlig prosjekterende bør i samråd med tiltakshaver foreta en grundig vurdering av hva som er planlagt bruk og om enhetene vil fungere som separate økonomiske enheter. I tillegg må det nøye vurdere om prosjektet reelt sett innebærer flere enheter enn det søkes om.
Sakens bakgrunn
Saken gjaldt to boligblokker i Lillestrøm sentrum, der tiltakshaver K Tre AS i 2018 fikk rammetillatelse i 2018 til å bygge265 boenheter fordelt på sju kombinerte nærings- og boligblokker. Kommunen gikk befaring i desember 2023 og mente det var bygget 56 ulovlige boenheter.
Kommunen varslet og vedtok pålegg om retting og tvangsmulkt fordi boenhetene var søknadspliktige og ulovlige. Statsforvalteren opprettholdt kommunens vedtak da de mente det var gjort en konkret og grundig vurdering som viste at enhetene var fysisk adskilt ved låsbar dør til fellesgang, og at de inneholdt alle hovedfunksjoner for bolig.
Oslo tingrett kjente statsforvalterens vedtak ugyldig i juni 2025, men lagmannsretten kom til at vedtaket var gyldig.
Rettslige utgangspunkter
Hva som utgjør én boenhet er ikke regulert i plan- og bygningsloven, men defineres i byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-3 bokstav a: «boenhet: bruksenhet som har alle hovedfunksjoner og som skal brukes til boligformål».
Grensen mellom én og to boenheter ved oppføring av nye bygg, beror på en konkret vurdering med utgangspunkt i forskriften. Det er relevant å legge vekt på kriteriene i byggesaksforskriften (SAK10) § 2-2 også ved nybygging.
Nevnte bestemmelse pålegger søknadsplikt for oppdeling av boenhet når enhetene har alle hovedfunksjoner for bolig (stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett), egen inngang og er fysisk atskilt fra øvrige enheter.
Lagmannsrettens helhetsvurdering
Lagmannsretten gjorde nettopp det; de foretok an konkret helhetsvurdering ut fra byggteknisk forskrift § 1-3 bokstav a og brukte kriteriene i byggesaksforskriften § 2-2. De la også vekt på andre relevante momenter, bl.a. hensynet til omgåelse og formålsbetraktninger.
Bestemmelsen i byggesaksforskriften § 2-2 er slik:
«Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene
a. har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og
toalett,
b. har egen inngang og
c. er fysisk atskilt fra øvrige enheter»
Lagmannsretten fastslo at alle disse kriteriene i utgangspunktet var oppfylt: Hyblene hadde alle funksjoner for bolig, enhetene var fysisk adskilt fra hoveddelen, og de hadde egen inngang.
Retten gjennomgikk tolkningsuttalelser fra Kommunal- og distriktsdepartementet knyttet til kriteriene i § 2-2 og konkluderte med at det skal foretas en bred helhetsvurdering der blant annet enhetens bruk og belastning på eiendommen er relevant. Også hensynet til å unngå omgåelse av regelverket kan være relevant.
Lagmannsretten la særlig vekt på den forventede bruken: Dette var et nybygg der utbygger skulle leie ut samtlige leiligheter, og de integrerte hybeldelene ble leid ut som separate utleieobjekter, slik at hoveddelen og hybeldelen ble ansett å være adskilte økonomiske enheter. Videre la retten vekt på hensynet til å unngå omgåelse av regelverket når det i et større boligprosjekt tas sikte på å leie ut både hoveddel og hybeldel av et betydelig antall slike leiligheter som separate utleieenheter.
Kommunen kom frem til at leilighetene var to boenheter og lagmannsretten var enig.
Tolkning av rammetillatelsen
Utbyggere og prosjekterende foretak må merke seg rettens gjennomgang av søknaden om tiltak og rammetillatelsen.
Lagmannsretten understreket at rammetillatelsen er et enkeltvedtak som må tolkes med utgangspunkt i ordlyden og andre objektive momenter, og at tillatelser som bygger på en søknad må tolkes med utgangspunkt i søknaden som danner grunnlaget for tillatelsen. Feil og uklarheter i søknadsdokumentene er i utgangspunktet søkers risiko.
Et særlig spørsmål var om det var synlig i plantegningen at det ble søkt om å føre opp leiligheter med integrerte utleiedeler og at utleiedelene skulle ha kjøkkenfunksjon. I dommen blir plantegninger trukket frem som et viktig moment for å avklare hva kommunen hadde godkjent. I plantegningene var hybeldelen vist med alle boligfunksjoner, utenom kjøkken:
Utklipp fra dommens side 12
Plantegningen viste at det ville være plass til å et etablere kjøkken innenfor rommet på 14 kvm merket «SOV», men det fremgikk hverken av tegningene eller andre steder i søknaden at hybeldelene skulle ha eget kjøkken og at de skulle leies ut som separate utleiedeler.
Tiltakshaver mente at kommunen måtte ha forstått at det ble søkt om å oppføre leiligheter med integrerte hybler med eget kjøkken, og at kommunen derfor ikke hadde noen klar oppfordring til å vurdere, eller å få nærmere belyst, om hybeldelen av leilighetene utgjorde egne boenheter. Det var lagmannsretten uenig i.
Oppsummering
Lagmannsretten kom altså til at rammetillatelsen måtte tolkes slik at det skulle etableres 265 boenheter. Kommunens godkjenning ga ikke noen berettiget forventning om at 56 av dem kunne utformes med eget kjøkken og på en måte som indikerer at det kunne være tale om egne boenheter. Som sagt innledningsvis stiller dette krav til ekstra årvåkenhet i søknadsprosessen.
Våre advokater har spisskompetanse innenfor plan- og bygningsrett og bistår i forbindelse med bl.a. prosjektering av tiltak og vurderinger knyttet til planløsninger og antall boenheter. Vi bistår også i dialog med kommunen og andre myndigheter, og ved klarlegging og tolkning av arealplaner og rettsregler, samt ved ulovlighetsoppfølging.
