Fremveksten av digitale utleieplattformer har gjort det enklere enn noen gang å leie ut boligen sin til turister og reisende.
Dette har skapt et regulatorisk vakuum: Når slutter egentlig en bolig å være en bolig? Kommunal- og distriktsdepartementet har nylig publisert en veileder som skal hjelpe kommunene med å besvare nettopp dette spørsmålet. Veilederen vil ha stor praktisk betydning både for kommuner og private utleiere.
Hva er kortidsutleie?
Korttidsutleie skiller seg fra ordinære utleieforhold ved at leieperioden typisk varer over kortere tid. Dette kan være alt fra én natt til noen uker. Dette markedet består både av profesjonelle aktører som til enhver tid leier ut flere boliger, og private som i begrensede perioder leier ut egen bolig. Omfanget at korttidsutleie har økt betydelig de senere år, og skaper utfordringer for det ordinære utleiemarkedet. Leieprisene øker og færre boliger tilbys til lengre leieperioder. I tillegg har kortvarige leieforhold en annen påvirkning på det omkringliggende bomiljøet, gjennom økt trafikk og støy.
Hensikten med veilederen
Veilederen skal gjøre det enklere for kommunene å ta stilling til om korttidsutleie innebærer bruk av boligen til næringsformål eller til boligformål, og når slik utleie utløser krav om søknad om bruksendring og eventuelt dispensasjon fra arealplan.
Grenser mellom boligformål og annen bruk
Et vanskelig spørsmål er når en bolig brukes til noe annet enn tillatt bruk. Departementet skriver:
«At noe regnes som «bolig», forutsetter en viss varighet, stabilitet og tilknytning til stedet. Det avgjørende er brukens karakter, ikke brukerens subjektive hensikt»
Både en som bor i bolig og en som bor på hotell har til hensikt å bo der. Det sentrale er dermed å avgjøre nettopp hvordan boligen brukes. Der bruken av en bolig avviker fra hva som er godkjent av kommunen, vil denne nye bruken være avhengig av det søkes om og gis tillatelser til bruksendring.
Et viktig poeng er at antallet utleiedager i seg selv ikke tillegges stor betydning, det er først og frem hensynene bak plan- og bygningsloven som tillegges vekt. I veilederen har departementet listet opp en rekke momenter som kan tas i betraktning når man vurderer om bruken av en bolig er endret fra boligformål til næring. Ingen av dem er alene avgjørende, men samlet gir de et bilde av om virksomheten fremdeles er forenlig med boligformålet.
Formålet med virksomheten – brukens karakter
Det er ikke tilstrekkelig at noen fysisk oppholder seg i boligen – boligbegrepet forutsetter en viss varighet, stabilitet og tilknytning til stedet. Det er brukens karakter som er avgjørende, ikke hva brukeren selv hevder å ha ment. En bolig der gjestene stadig skiftes ut uten noen reell tilknytning til nærmiljøet, ligner i praksis mer på et hotell enn et hjem.
Utleiehyppighet og varighet
Dersom utleie skjer hyppig, over tid og i et omfang som tilsier en løpende og systematisk drift, beveger bruken seg stadig lenger bort fra ordinær privat boligbruk og over mot en mer profesjonalisert aktivitet. Langtidsutleie, som tar sikte på å etablere reelle boforhold, skiller seg vesentlig fra korttidsutleie der gjennomtrekken er stor.
Organisering og tilleggstjenester
Dersom utleien skjer via profesjonelle bookingplattformer, med aktiv markedsføring og tilbud om tjenester som nøkkelutlevering, renhold, kundestøtte eller matservering, får virksomheten et preg som ligger nærmere kommersiell drift enn ordinær boligbruk.
Virkninger for naboer og bomiljø
Dersom korttidsutleien fører til støy og trafikkbelastning som avviker fra det man normalt kan forvente i et boligområde, taler dette for at bruken har forlatt boligformålet og heller krever dispensasjon eller omregulering.
Bygningsmessige endringer
Oppdeling i mindre og egne boenheter – såkalt hyblifisering – kan underbygge at bruken har gått fra ordinær boligbruk til mer hotellignende virksomhet, ettersom slike tilpasninger legger til rette for mer intensiv og systematisk utnyttelse med flere separate opphold og brukere.
Søknad om bruksendring og dispensasjon
Dersom bruken av boligen er endret vil det være nødvendig å søke kommunen om bruksendring. Det viktigste formålet med søknadsplikten er først og fremst at kommunen skal kunne vurdere den nye bruken opp mot de formålene som plan- og bygningsloven skal ivareta. Det er etablert i forvaltningspraksis at terskelen for å kreve søknad om bruksendring skal være lav.
Søknad om bruksendring kreves ikke nødvendigvis for at kommunen skal kunne avslå eller være negativ til bruksendring – et avslag krever at det foreligger et forhold i strid med loven eller gjeldende arealplaner. Dette kan for eksempel være dersom boligen er regulert til ordinært boligformål. Mange boliger benyttes i korttidsutleie ligger imidlertid i sentrale områder og kan da være regulerte til sentrumsformål som åpner for en større variasjon i arealbruken. Det må uansett gjøres en konkret vurdering av om bruken er i strid med gjeldende planer, og om kommunen kan kreve at det det søkes om dispensasjon.
Oppsummering
Veilederen gir et viktig bidrag til kommunen og utleiere på et område som lenge har vært uoversiktlig. Samtidig skal det påpekes at det foreligger lite relevant rettspraksis om denne typen problemstillinger og at dette bidrar til at det fremdeles vil være en viss usikkerhet om vår grensene går.
De viktigste lærdommene fra veilederen kan oppsummeres slik:
- Terskelen for søknadsplikt er lav – det er nok at endret bruk kan påvirke hensyn loven skal ivareta.
- Det er ikke antall dager som er avgjørende, men virksomhetens samlede karakter og virkninger.
- En helhetsvurdering av fem momenter – formål, hyppighet, organisering, nabolagsvirkninger og bygningsmessige endringer – avgjør om grensen er krysset.
Pretor Advokat kan bistå i vurderingen av din utleievirksomhet og hvorvidt denne skjer i samsvar med regelverket. I tillegg kan vi bidra ved behov for søknad om bruksendring og dispensasjoner. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat.
