Kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av brukt bolig  

1. Innledning

I 2022 ble avhendingsloven endret for å gjøre bolighandel tryggere, redusere antall tvister og styrke forbrukernes posisjon.  

Den viktigste endringen var at det ved forbrukerkjøp ikke lenger er lov å ta generelle forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller «as-is». Før lovendringen ble de fleste boliger solgt med dette forbeholdet. Risikoen for skjulte feil og mangler lå derfor i stor grad hos kjøper.

Fra 2022 er det altså selger som har den generelle risikoen for skjulte feil og mangler. Samtidig ble det gjort tydelig at det er selger som har hovedansvaret for å fremskaffe og gi informasjon om eiendommen.

Følgende spørsmål har likevel meldt seg: Kan kjøper helt eller delvis redusere sitt ansvar ved å oppfordre kjøper til å foreta egne undersøkelser? Dette har Høyesterett svart på i sak HR-2025-1749-A og det er fulgt opp av Borgarting lagmannsrett i LB-2025-21821.

Vi skal se nærmere på hovedlinjene i rettspraksis, særlig spørsmålet om hvordan domstolene tolker kravet om selgers oppfordring til å foreta undersøkelser.  

• Oppsummering av rettstilstanden

Høyesteretts dom HR-2025-1749-A og Borgarting lagmannsretts dom LB-2025-21821 bygger på følgende utgangspunkter:

1. Selger har hovedansvaret for å fremskaffe og gi informasjon om eiendommen.
2. Kjøper har ingen generell plikt til å foreta undersøkelser før kjøp. Som hovedregel er det tilstrekkelig å lese salgsdokumentene og delta på ordinær visning.  
3. Mer omfattende undersøkelser kan bare kreves unntaksvis, og forutsetter at selger har gitt en klar og konkret oppfordring til å undersøke bestemte forhold.
4. Kjøpers undersøkelsesplikt er et snevert og situasjonsbetinget unntak, og kan ikke brukes til å flytte den generelle risikoen for skjulte feil og mangler over på kjøper.
5. Nærmere om HR-2025-1749-A

Et hovedtema for Høyesterett er hvordan uttrykket «oppmoding frå seljaren» i avhendingsloven § 3-10 (2) skal forstås.

Høyesterett slår blant annet fast at:

1. En invitasjon til visning er en oppfordring til undersøkelse i lovens forstand. Undersøkelsesplikten er begrenset til det som realistisk kan undersøkes under en ordinær visning. Kjøper er ikke forpliktet til å foreta undersøkelser eksempelvis ved bistand fra fagkyndig.
2. Skal kjøper være forpliktet til å foreta undersøkelser utover den ordinære visningen, må oppfordringen angi konkret hva som skal undersøkes og hvorfor.
3. Generelle risikoopplysninger er ikke tilstrekkelig til å utløse en utvidet undersøkelsesplikt.
4. Opplysninger om ufaglært arbeid er heller ikke tilstrekkelig uten nærmere konkretisering.
5. Generelle formuleringer som at «kjøper oppfordres til å undersøke eiendommen nøye» oppfyller ikke lovens krav.

For at kjøper skal miste retten til å gjøre en mangel gjeldende, må oppfordringen fra selger:

• Innebære en reell tilskyndelse til undersøkelse, og
• være tilstrekkelig konkret og begrunnet til at kjøper forstår hva som skal undersøkes og hvorfor.

Høyesterett har dermed etablert en høy terskel for når kjøper er forpliktet til å gjennomføre undersøkelser utover ordinær visning.

• Nærmere om LB-2025-21821

Borgarting bygger videre på Høyesteretts føringer. Saken gjaldt salg av en eldre bolig fra et dødsbo. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten pekte blant annet på:

1. Boligens alder,
2. flere bygningsdeler med tilstandsgrad 2 (TG 2),
3. begrenset eller manglende dokumentasjon, og
4. generelle risikobetraktninger knyttet til konstruksjon og alder.

Lagmannsretten la til grunn at ingen av disse forholdene i seg selv utløste undersøkelsesplikt. Det var ikke pekt på konkrete feil, men kun på generell risiko og vedlikeholdsbehov.

Et sentralt poeng i dommen er vurderingen av el-anlegget. Selger hadde opplyst om manglende dokumentasjon, og kjøper var uttrykkelig oppfordret til å undersøke el-anlegget nærmere. Retten kom likevel til at dette ikke var tilstrekkelig til å medføre tap av mangelsbeføyelser. Retten la blant annet vekt på at:

1. oppfordringen var generell og ikke knyttet til konkrete feil eller symptomer,
2. det var ikke opplyst om faktiske problemer med el-anlegget, og
3. kjøper hadde ikke fått informasjon som ga grunn til å forstå at det forelå en særskilt og konkret risiko knyttet til el-anlegget.

Lagmannsretten presiserte at en oppfordring til å undersøke el-anlegget, uten nærmere begrunnelse, ikke kan likestilles med en konkret og begrunnet oppfordring, slik Høyesterett krever i sin dom.  

• Kort oppsummert – hva bør kjøper og selger ta med seg?

For selger:

1. Hovedansvaret for informasjon om boligen ligger hos deg. Det kan være hensiktsmessig å innhente fagkyndige rapporter, også om el-anlegg.
2. Generelle forbehold og standardformuleringer er ikke tilstrekkelig til å flytte risiko over på kjøper.
3. Mener du at kjøper bør undersøke noe nærmere, må oppfordringen være konkret og begrunnet.

For kjøper:

1. Du har ikke plikt til å foreta omfattende undersøkelser uten klar foranledning. Normalt er det tilstrekkelig å lese salgsdokumentene og delta på ordinær visning.
2. Generelle risikoopplysninger eller oppfordringer fører som hovedregel ikke til tap av rettigheter.
3. Dersom det gis en klar og spesifisert oppfordring til undersøkelser, bør disse gjennomføres før kjøp – eventuelt bør det tas forbehold ved budgivningen.  

Skrevet av advokat Mari Gullikstad Mejdell.

Pretor Advokat AS har bistått kjøpere og selgere av bruktbolig i en årrekke. Ta kontakt med oss hvis du har behov for bistand.