Dette nyhetsbrevet gir en oversikt over to viktige avgjørelser avsagt av Høyesterett 28. november 2025. Begge saker gjelder fastsettelse av kapitaliseringsrente ved ekspropriasjon og kan få betydelige konsekvenser for grunneiere, offentlige myndigheter og profesjonelle aktører innen fast eiendom og verdsettelse.
Sakene gjelder anke over følgende overskjønn:
- Agder lagmannsretts overskjønn av 5. juli 2024 (HR-2025-2364-S, sak nr. 24-123314SIV-HRET).
- Frostating lagmannsretts overskjønn av 28. juni 2023 (HR-2025-2365-S, sak nr. 23-148657SIV-HRET).
1. Bakgrunn for sakene
Når erstatningen for tapt bruksverdi utbetales som et engangsbeløp, må fremtidige inntekter regnes om til dagens verdi. Denne beregningen bygger på en kapitaliseringsrente – en rentesats som fastsettes ut fra en forventning om at erstatningen investeres på en fornuftig måte.
Begge sakene omhandler erstatning ved ekspropriasjon, der et sentralt spørsmål er hvilken kapitaliseringsrente som skal benyttes for å omregne fremtidig avkastning til nåverdi. I en årrekke har en standardisert rente på 4 prosent vært anvendt.
Lagmannsrettene i begge saker la denne rentesatsen til grunn, men grunneierne anførte at dagens økonomiske forhold tilsier at kapitaliseringsrenten bør settes lavere enn 4 prosent. Et sentralt spørsmål for Høyesterett var om det er grunnlag for å endre denne etablerte praksisen.
2. Temaet: Kapitaliseringsrente ved ekspropriasjon
Kapitaliseringsrenten brukes til å diskontere fremtidige inntekter fra eiendom til nåverdi. Valg av rente har stor økonomisk betydning:
- En lavere kapitaliseringsrente øker erstatningen.
- En høyere kapitaliseringsrente reduserer erstatningen.
Diskusjonen knytter seg til om dagens rentenivå, forskriften i personskadesaker (fra 2022 som legger 2,5 % kapitaliseringsrente) risikofri avkastning og investeringstrender tilsier en lavere rente enn det som tradisjonelt har vært praktisert.
3. Hvorfor sakene ble behandlet i storkammer
Høyesterett besluttet storkammerbehandling for å gi en prinsipiell avklaring av betydningen av dagens økonomiske realiteter ved fastsettelse av kapitaliseringsrenten. Sakene har stor samfunnsmessig betydning, ettersom:
- Erstatningsnivået for ekspropriasjon potensielt kan bli vesentlig høyere.
- Offentlige infrastrukturprosjekter kan få økte kostnader.
- Rådgivere, takstmenn og økonomer må oppdatere sine metoder hvis praksis endres.
Storkammerbehandling signaliserer at Høyesterett vurderer problemstillingen som rettslig og praktisk viktig.
En enstemmig Høyesterett kom i begge sakene til at det foreligger en omfattende og langvarig praksis for å bruke en standardisert kapitaliseringsrente på 4 %. Høyesterett fant ingen grunn til å endre standardrenten nå.
4. Mulige konsekvenser av dommene
For grunneiere
- En lavere kapitaliseringsrente kan gi betydelig høyere erstatning ved ekspropriasjon.
- Det blir viktig med god dokumentasjon av avkastningsmulighetene fra eiendommen.
For kommuner og statlige myndigheter
- Kostnadene ved ekspropriasjon kan øke.
- Budsjettmessige konsekvenser for pågående og fremtidige prosjekter.
For profesjonelle rådgivere
- Behov for oppdaterte verdivurderingsmodeller.
- Økt fokus på finansfaglige vurderinger når erstatning skal fastsettes.
5. Anbefalinger
Vi anbefaler følgende:
- Grunneiere bør gjennomgå pågående saker for å vurdere hvordan en eventuell lavere kapitaliseringsrente kan påvirke erstatningen.
- Offentlige myndigheter bør ta høyde for mulige økte utgifter ved ekspropriasjon.
- Rådgivere bør oppdatere sine verdsettingsmodeller i tråd med eventuelle endringer i rettspraksis.
Kontaktinformasjon
For spørsmål knyttet til ekspropriasjon, kapitaliseringsrente eller verdsettelse bistår vi gjerne:
Advokat Gorm Lyng (gorm@pretor.no) og
advokat Per Anders Engelsen (per.anders@pretor.no)
Sluttbemerkning
Dommene fra Høyesterett 28. november 2025 markerer en viktig avklaring innen ekspropriasjonsretten. Vi vil løpende informere om praktiske konsekvenser etter hvert som rettspraksis utvikles videre.
HR-2025-2364-S og HR-2025-2365-S
