Hva skjer hvis leietaker lar være å betale depositum, men kravet på depositum er blitt foreldet? Kan utleier da fortsatt heve leieavtalen — eller «forsvinner» misligholdet når pengekravet faller bort?
Høyesterett har i HR-2024-1365-U gitt et tydelig svar:
Virkningen av at et krav på depositum er foreldet er at fordringshaveren taper sin rett til oppfyllelse av fordringen, jf. foreldelsesloven § 24 nr. 1. Fordringen opphører ikke å eksistere, og manglende betaling av den kan fortsatt utgjøre et vesentlig mislighold av husleieavtalen. Krav om heving er et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse, jf. Rt-2005-16 avsnitt 74.
En leietaker kan altså slippe å betale depositumet når kravet er foreldet, noe som skjer etter tre år. Men utleier kan likevel bruke dette misligholdet som et grunnlag for å heve pga. vesentlig mislighold og foreta utkastelse.
Foreldelsen av kravet kan derfor fortsatt benyttes som grunnlag for vesentlig mislighold med sikte på heving av kontraktsforholdet og tvangsfravikelse, selv om utleier ikke kan begjære inndrivelse av pengekravet.
Tre nøkkelpunkter fra avgjørelsen
1. Foreldelse stopper bare tvangsinnkreving
Utleier mister retten til å kreve betaling av depositumet som pengekrav, men det betyr ikke at forpliktelsen opphører.
2. Avtalebruddet består
Selv et foreldet krav kan fortsatt danne grunnlag for vesentlig mislighold. Det er kontraktsbruddet – ikke innfordringsmuligheten – som vurderes.
3. Heving foreldes ikke
Hevingsretten er et eget misligholdsbeføyelseskrav og omfattes ikke av foreldelse.
Hva betyr dette for utleiere og leietakere?
Strategisk sett bør leietaker betale for å rydde opp, ikke nødvendigvis med formål å gjøre opp pengekravet, men for å hindre heving og fravikelse.
Utleier beholder et effektivt pressmiddel overfor leietaker, selv om utleier har vært passiv, og ikke avbrutt foreldelse.
Leietaker kan ikke regne med at foreldelse «renser» misligholdet — manglende depositum kan fortsatt koste leietaker disposisjonsretten til leieobjektet.
