Høyesterett har gitt nærmere svar på plan- og bygningslovens krav til fremdrift i byggesaker.
Etter plan- og bygningsloven § 21-9 bortfaller en tillatelse etter tre år dersom tiltaket ikke er satt i gang innenfor denne tidsperioden. For et byggetiltak som er satt i gang innenfor treårsfristen vil tillatelsen bortfalle hvis tiltaket innstilles i mer enn to år.
Fristene absolutte, og kan ikke forlenges. Det er irrelevant hvorfor arbeidet innstilles. Det betyr f.eks. at innstilling av arbeid pga. sykdom kan føre til bortfall av en tillatelse.
Loven sier lite om hva det faktisk betyr at et tiltak innstilles. Det var hovedspørsmålet for Høyesterett i dommen avsagt 23. september 2025 (HR-2025-01840-A).
En grunneier i 2001 tillatelse til å føre opp en enebolig med integrert garasje. Arbeidet ble i hovedsak gjort av boligeieren selv og fremdriften var slik at byggetiltaket i 2009 ikke var kommet lengre enn at grunnmurer var på plass.
I 2014 fikk grunneieren brev fra kommunen, som bl.a. la til grunn at arbeidene hadde vært innstilt i mer enn to år, og at byggetillatelsen derfor hadde bortfalt.
Grunneieren klaget på vedtaket og kjørte saken helt til Høyesterett.
For Høyesterett var det sentrale spørsmålet hvor omfattende fremdrift som må kreves etter igangsettelsen for å unngå at et tiltak «innstilles», med den følge at tillatelsen faller bort etter to år.
Kommunal- og distriktsdepartementet hadde lagt til grunn at det innenfor en toårsperiode må være en fremdrift som sikrer at tiltaket blir gjennomført innen rimelig tid. Dette var Høyesterett uenig i.
Kommunen og departementet argumenterte også for at toårsperioden ikke var begrenset til en sammenhengene toårsperiode, men at flere perioder med stillstand underveis i arbeidene kunne «slås sammen» og dermed føre til at tillatelsen falt bort. Heller ikke dette var Høyesterett enig i.
Høyesterett fastslo at det må gjøres en konkret vurdering, sett i lys av tiltakets omfang og karakter. Arbeidet må gi et reelt bidrag til fremdrift og fullføring, for at det ikke skal regnes som innstilt. Bagatellmessige arbeider, eller arbeider som er uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet, vil uansett ikke være tilstrekkelig.
I den konkrete saken kom Høyesterett frem til at selv en beskjeden fremdrift innenfor toårsperioden er tilstrekkelig, så lenge arbeidene ikke er bagatellmessige eller er uten nevneverdig betydning. Så lenge det er framdrift, er det uten betydning at arbeidene tar lang tid.
Dommen fra Høyesterett klargjør at vurderingen av om tiltaket har vært innstilt, skal foretas med et utgangspunkt i en sammenhengende toårsperiode. Det er ikke adgang til å slå sammen flere perioder; tiltaket må ha vært innstilt i en sammenhengende periode. Kommunen har heller ingen adgang til å kreve at et byggetiltak ferdigstilles innen rimelig tid.
Det typiske for saker som gjelder enten manglende igangsettelse innenfor treårsperioden eller innstilling i mer enn to år, er at det er krevende for tiltakshavere å dokumentere hvilke arbeider som rent faktisk er utført og omfanget av disse. Et godt råd er derfor at man skriver en logg eller dokumenterer arbeidet fortløpende med bilder. Også kvitteringer og innkjøp vil kunne bidra til å belyse omfanget av arbeidet.
